Acheter à Malmö

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Acheter à Malmö

Messagepar piloubu » Dim Sep 07, 2014 4:57 pm

Bonjour à Tous,

Je vais très prochainement déménager à Malmö et j'envisage à terme d’acheter un appartement avec ma "sambo".
J'ai parcouru le sujet sur l'achat d'appart en Suède mais je n'ai pas forcément trouvé toutes les réponses que je cherchais alors je retente ici avec une liste de quelques questions.

- Si les taux sont plus intéressants en France (surtout grâce à un PEL arrivé à maturation), est-il possible d'emprunter en France et d'importer l'argent en Suède? Y-a-t'il des taxes (en plus du taux de change)

- Le statut de sambo permet t'il d'acheter à deux mais de protéger son capital en cas de séparation? C'est pas que j’envisage de me séparer mais sans contrat officiel (PACS, Mariage ou similaire) c'est peut-être plus prudent lorsqu’on parle de milliers d'euros... :|

- Pour augmenter mon capital, j'aurais bien envisagé de faire comme l'équivalent d'une S.C.I. Francaise (Société Civile Immobilière : on achète l'intégralité du logement à plusieurs en le divisant en parts, ça permet à ma famille de nous aider et d'ajouter un peu au capital de départ pour réduire le prêt et à moi de rembourser sans intérêts quand je le souhaite dans le futur). Ça existe en Suède? Ça marcherait avec des investisseurs étrangers vivant en France (ie ma famille)?

- Quels sont les meilleurs conseillers pour ce genre de question en Suède? Banquiers (mais j'en doute on parle de choses très spécifiques ici...), autres genre de conseillers financiers? Comment ça s'appelle en Suédois?

- Qui finalise la vente? Un notaires (ça existe en Suède? et si oui ça s'appelle comment?)

Merci d'avance de votre aide!
piloubu
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Re: Acheter à Malmö

Messagepar suede » Lun Sep 08, 2014 9:39 pm

piloubu a écrit:Bonjour à Tous,

Je vais très prochainement déménager à Malmö et j'envisage à terme d’acheter un appartement avec ma "sambo".
J'ai parcouru le sujet sur l'achat d'appart en Suède mais je n'ai pas forcément trouvé toutes les réponses que je cherchais alors je retente ici avec une liste de quelques questions.

- Si les taux sont plus intéressants en France (surtout grâce à un PEL arrivé à maturation), est-il possible d'emprunter en France et d'importer l'argent en Suède? Y-a-t'il des taxes (en plus du taux de change)

Je crois que le PEL est réservé pour l'achat en France. Mais de manière générale les taux sont plus élevé en France. Les prêts sont aussi différents en France et en Suède. En France, on marche en annuité sur une durée non définie. En Suède, on marche sur une durée non définie avec ou sans remboursement!!!
Aucune taxe pour faire venir l'argent mais tu payeras en plus du taux de change une commission de banque. Et ce dans les deux sens car tu rembourseras de la Suede vers la France.
Un autre obstacle est qu'il n'est pas sur que la banque francaise t'octroie un prêt en Suède.

Au niveau taux d'intérêt, ils sont toujours négociables suivant la situation. Nous avons un rabais compris entre 0,4 et 0,6% sur les taux affichés.
Les prêts suédois sont des prêts renouvelables. C'est a dire que tu as un taux fixe sur une période choisie (de 3 mois à 10 ans) et au bout de la période, tu renouvelles et renégocies un rabais sur les taux officiels. A savoir que pendant cette période, si tu veux rembourser le prêt, ou changer l'amortissement, tu dois payer des indemnités a la banque.

A voir aussi en Suede si les assurances sont comprises ou non. A Handelsbanken c'est compris.
Taux actuel de Handelsbanken: http://www.handelsbanken.se/shb/INeT/IS ... AB0040C23B

piloubu a écrit:- Le statut de sambo permet t'il d'acheter à deux mais de protéger son capital en cas de séparation? C'est pas que j’envisage de me séparer mais sans contrat officiel (PACS, Mariage ou similaire) c'est peut-être plus prudent lorsqu’on parle de milliers d'euros... :|

Si vous achetez l'appart pour habiter ensemble, il est considéré comme bien commun. Cela ne change rien si vous etes tous les deux proprio 50/50 avec chacun son prêt. Ca ne change rien si tu l'achetes tout seul pour que vous emménagiez ensemble mais la il y a une période degressive de 5 ans qui limite les risques (en gros tu passes de 100 % à 50% sur 5 ans).

S'il y a un apport inégal da la somme de depart, il vaut mieux faire ce qu'on appelle un samboavtal ou on peut définir ce qu'on veut. Par exemple que ton apport est "enskild egendom" (en gros, bien propre) et qu'en cas de vente, tu le récupéreras.

Tu remarqueras sans doute une difference de mentalité entre toi et ta sambo en ce qui concentre l'amortissement des prets. Les suédois n'amortissent pas tellement (ou bien ils sont persuadés qu'ils le font quand ils remboursent 100 euros par moi). Donc, pareil que se passe t'il si tu amortis et pas elle?

A voir aussi qu'elles sont les conceptions d'une économie de famille et de couple.

Le plus important est de discuter de cela avant et de savoir comment vous allez vivre au niveau économique.


Certains banques ont des conseillers juridiques qui peuvent aider a faire un contrat "samboavtal"; d'autres conseillent un juriste extérieur.


piloubu a écrit:- Pour augmenter mon capital, j'aurais bien envisagé de faire comme l'équivalent d'une S.C.I. Francaise (Société Civile Immobilière : on achète l'intégralité du logement à plusieurs en le divisant en parts, ça permet à ma famille de nous aider et d'ajouter un peu au capital de départ pour réduire le prêt et à moi de rembourser sans intérêts quand je le souhaite dans le futur). Ça existe en Suède? Ça marcherait avec des investisseurs étrangers vivant en France (ie ma famille)?

Si tu achetes un appartement, ce seras dans les 90% des cas un bostadrätt, c'est à dire une cooperative d'habitation. En gros, tu ne possèdes pas les murs. C'est la cooperative qui les possède. Tu possèdes un droit d'habiter.
Peu de difference avec une copropriété sauf que ce n'est pas du foncier donc pas de SCI possible. Je ne sais pas si une SCI marche pour l'étranger.
Dans le cas d'une maison, ta famille pourrait être copropriétaire mais je ne pense pas qu'ils puissent être membre de la cooperative car le bostadrätt implique qu'on habite. Jusqu'il y a peu, il n'y avait pas le droit de louer non plus. Je crois que ca a changé.

Pourquoi ne te font t'ils pas un prêt? Meme avec intérêt (car dans ce cas tu déduit une partie des intérêts de tes impôts). Voir une donation ou une avance sur héritage?



piloubu a écrit:- Quels sont les meilleurs conseillers pour ce genre de question en Suède? Banquiers (mais j'en doute on parle de choses très spécifiques ici...), autres genre de conseillers financiers? Comment ça s'appelle en Suédois?

Les banquiers, mais ca depend de quelles types de question.
Le principal problème est surtout la difference culturelle: tu dois comprendre comment marche l'immobilier suédois.

piloubu a écrit:- Qui finalise la vente? Un notaires (ça existe en Suède? et si oui ça s'appelle comment?)

Vendeur et acheteur ainsi que banque s'il y a un prêt et agent immobilier s'il y en a un.

En pratique:
On signe le compromis chez l'agent immobilier.
On signe l'acte de vente chez le banquier de l'acheteur (ou chez l'agent immobilier si c'est une banque en ligne). Ton banquier s'occupe de l'enregistrement de l'acte d'achat et de l'enregistrement ou transfert de l'hypothèque (s'il y en a; je ne sais pas comment c'est pour les apparts)

piloubu a écrit:Merci d'avance de votre aide!
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Re: Acheter à Malmö

Messagepar piloubu » Mer Sep 17, 2014 9:56 pm

Super !

Merci beaucoup pour ta réponse claire et exhaustive!

Il reste un détail que je n'ai pas très bien compris: en France lorsque l'on contracte un prêt à un taux d'intérêt donné, la durée du prêt détermine le montant à rembourser (intérêt+capital). Et si, par exemple au bout de 15 ans, j'ai fini de rembourser les intérêt + le capital, ma banque et moi nous séparons bons amis et je ne leur dois plus rien.

J'ai du mal à comprendre ce qui se passe en Suède si les gens n'amortissent pas (ou peu). Ils payent des intérêts à vie? Quelle est l'avantage d’acheter un appartement dans ce cas par rapport à louer en première main?

Et si j'envisage malgré tout d'amortir à 100% sur une longue période, comment peut-on envisager un plan de financement si les intérêts bougent tout le temps?

C'est vraiment plus compliqué que ce que je pensais....
:?
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Re: Acheter à Malmö

Messagepar suede » Ven Sep 19, 2014 7:51 pm

Tu peux prendre des prêts a taux d'intérêts fixes sur 10 ans. Mais si tu vends avant, tu dois donner des indemnités a la banque qui dépendent du temps restant.

L'amortissement est facultatif a partir d'un certains niveau (70%). Pour évaluer la fiabilité d'un emprunteur, les banques regardent en general si tu peux payer 7% d'intérêts.

De maniere générale les gens divisent leur emprunt en plusieurs prêt dont ils fixent les taux d'intérêts sur plusieurs durées. Par exemple, 3 mois 2 ans et 5 ans. Cela permet d'éviter que les renouvellements tombent en même temps et limitent les risques.

Les taux d'intérêts sont en general bas en Suède et il y a une déduction sur les impôts. En tout cas pour l'instant.

Les suédois achète dans le but de revendre plus tard (en tout cas c'est leur idée) et beaucoup croit que la valeur de la maison va augmenter. Ils voient cela comme un investissement.
Par rapport à louer? Marche de la location tres dur et tres cher.

Pour faire un plan:
* Si tu veux amortir, regarde la quantité d'argent que tu peux payer chaque mois.
* Regarde si cela correspond au minimum à 7% de taux d'intérêts
* suivant si tu peux encaisser des hausses de taux d'intérêts ainsi que ta propre analyse sur l'evolution des taux d'intérêts, choisis des prêts sur trois mois ou sur une duree plus longue.
* Amorti
* si les taux d'intérêts augmentent, tu peux faire diminuer l'amortissement pour pouvoir payer les taux d'intérêts.
* de maniere generale, les taux courts sont moins cher a long terme, mais il faut pouvoir encaisser des variations (le jour ou les taux courts augmentent brusquement, les taux long aussi donc tu ne pourras pas prendre un prêt a taux long moins d'une manière avantageuse à court terme).

Nous amortissons environ 8% par an. Si les taux passèrent d'intérêts montent à 10%, nous n'amortiront rien.

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