Franco - Suède --- Le Forum Suédois et Scandinave

[monchichi]

Bonjour,

Après 2 ans et demi de vie en Suède, on va franchir le pas et acheter une maison. Pour ceux qui sont passés par là, vous comprendrez ma stupéfaction quant aux démarches suédoises du budgivning au bostadslån qui diffèrent relativement beaucoup de la France.

Vu que l'on ne détermine l'emprunt et la durée qu'au moment de l'échange de clés avec le vendeur, j'ai eu le temps de me renseigner avec ma banque française à laquelle j'ai toujours un PEL et j'ai été étonné d'apprendre que non seulement ils peuvent me prêter l'argent pour l'achat mais qu'en plus le taux d'intérêt était plus faible qu'en Suède et ce même si je choisis une durée de 20 ans (infaisable en Suède) avec taux fixe. En plus, à Skatteverket, ils m'ont dit que je pouvais quand même bénéficier de skattereduktion si je leur envoie une preuve des intérêts payés en France. Autre avantage à mon avis, c'est le taux de la couronne (forte) par rapport à l'euro en ce moment.
Le problème est que l'on ne sait pas comment le rapport euro-couronne va évoluer et si l'avantage en terme d'intérêt ne sera pas inférieur à une éventuelle dévaluation de la couronne.

Je me demande si vous avez eu une expérience comparable ou si vous avez un avis en ce qui concerne ce genre d'emprunt.

Remarque : ma banque française permet également que j'emprunte une partie et le reste en Suède. Par contre, je n'ai pas encore parlé avec ma banque suédoise !

Merci.

[suede]

Bonjour
Regarde également les assurances. En France, c'est en général en plus du prêt tandis qu'en Suède, c'est assez souvent inclus.
Pourquoi dis tu que 20 ans, c'est infaisable en Suède? La limite pour un amortissement en Suède est 10 ans (10% de l'emprunt pas an) en remboursement automatique mais tu peux à n'importe quel moment rembourser plus (en France, c'est beaucoup plus dur et plus cher).
La Suède a des prets à taux revisables (de 3 mois à 10 ans) ou les taux sont ajustés a chaque renouvellement. Tu peux aussi changer de banque et negocier tes prets (en gros avoir de 0,25 à 0,75% de moins). En France, tu es "prisonnier" sur la durée du pret (meme si les prets revisdables font leur apparition).
Donc dur de comparer, ce ne sont pas les memes prets.

[bech]

Ou là, en voilà un qui ne sait pas comment fonctionnent les intérrêts composés. C'est la partie du crédit pas encore remboursée qui génère des intérrêts. Et si on veut rembourser 10 % du capital emprunté tous les ans, il faut payer des mensualités dégressives. Avec des mensualités fixes, pour un emprunt sur 20 ans, avec un taux de crédit à 5 % par an, on a presque remboursé la moitié au bout de 148 mois, soit 12 ans et 4 mois. Il restera 7 ans et 8 mois pour rembourser l'autre moitié.
Avec un taux de crédit à 10 %, les mensualités sont plus élevées d'un peu plus de 43 % (presque moitié plus). La première moitié est presque remboursée au bout de 170 mois (14 ans et 2 mois) et il reste 5 ans et 10 mois pour l'autre moitié.

Deux exemples de remboursement. Pour simplifier les calculs et ne pas détailler 120 versements mensuels sur 10 ans, les calculs seront faits avec des versements annuels dont le premier est réalisé un an après l'emprunt.

Cas n° 1 : Emprunt de 100000 € à 5 % sur 10 ans. On verse des annualités de manière à rembourser 10 % de l'emprunt chaque année.
- au moment de l'emprunt : somme à rembourser = 100000 €
- un an après, somme à rembourser = 100000 € + 5 % = 105000 €
on verse une annualité de 15000 €. Il restera à rembourser 105000 - 15000 = 90000 €
- un an après, somme à rembourser = 90000 € + 5 % = 94500 €
on verse une annualité de 14500 €. Il restera à rembourser 94500 - 14500 = 80000 €
- un an après, somme à rembourser = 80000 € + 5 % = 84000 €
on verse une annualité de 14000 €. Il restera à rembourser 84000 - 14000 = 70000 €
- un an après, somme à rembourser = 70000 € + 5 % = 73500 €
on verse une annualité de 13500 €. Il restera à rembourser 73500 - 13500 = 60000 €
- un an après, somme à rembourser = 60000 € + 5 % = 63000 €
on verse une annualité de 13000 €. Il restera à rembourser 63000 - 13000 = 50000 €
- un an après, somme à rembourser = 50000 € + 5 % = 52500 €
on verse une annualité de 12500 €. Il restera à rembourser 52500 - 12500 = 40000 €
- un an après, somme à rembourser = 40000 € + 5 % = 42000 €
on verse une annualité de 12000 €. Il restera à rembourser 42000 - 12000 = 30000 €
- un an après, somme à rembourser = 30000 € + 5 % = 31500 €
on verse une annualité de 11500 €. Il restera à rembourser 31500 - 11500 = 20000 €
- un an après, somme à rembourser = 20000 € + 5 % = 21000 €
on verse une annualité de 11000 €. Il restera à rembourser 21000 - 11000 = 10000 €
- un an après, somme à rembourser = 10000 € + 5 % = 10500 €
on verse une annualité de 10500 €. Il restera à rembourser 10500 - 10500 = 0 €

Cas n° 2 : Emprunt de 100000 € à 5 % sur 10 ans. On verse des annualités fixes de 12950,46 €
Je simplifie le baratin :
- emprunt initial : 100000 €
- au bout d'un an : 100000 + 5 % = 105000 - 12950,46 = 92049.54 € (remboursement 7950,46 €)
- 2ème année : 92049.54 + 5 % = 96652,02 - 12950,46 = 83701.56 € (remboursement 8347,98 €)
- 3ème année : 83701.56 + 5 % = 87886,63 - 12950,46 = 74936.17 € (remboursement 8765,39 €)
- 4ème année : 74936.17 + 5 % = 78682,98 - 12950,46 = 65732.52 € (remboursement 9203,65 €)
- 5ème année : 65732.52 + 5 % = 69019,15 - 12950,46 = 56068.69 € (remboursement 9663,83 €)
- 6ème année : 56068.69 + 5 % = 58872,12 - 12950,46 = 45921.66 € (remboursement 10147,03 €)
- 7ème année : 45921.66 + 5 % = 48217,75 - 12950,46 = 35267.29 € (remboursement 10654,37 €)
- 8ème année : 35267.29 + 5 % = 37030,65 - 12950,46 = 24080.19 € (remboursement 11187,10 €)
- 9ème année : 24080.19 + 5 % = 25284,20 - 12950,46 = 12333.74 € (remboursement 11746,45 €)
- 10ème année : 12333.74 + 5 % = 12950,42 - 12950,42 = 0 € (remboursement 12333.74 €)

Au bout de 10 ans, avec les annualités dégressives du cas N° 1, on aura payé 127500 €.
Avec les annualités fixes (sauf la derbière qui fait 4 centimes de moins), on aura payé 129504,56 €
Avec des annualités progressives, ce qui peut intéresser des emprunteurs, c'est pire et de toutes façon l'écart se creuse avec des taux d'intérrêt supérieurs.

Toujours à 5 %, mais en remboursant pendant 20 ans, les annualités du 2ème exemple tomberaient à 8024.26 € soit un peu plus de 68 % de ce qu'on paie pour un crédit sur 10 ans, sauf qu'on le paie 2 fois plus longtemps.

Avec des remboursements mensuels dès le premier mois, ce serai un peu mieux :
1055.24 € / mois soit 12662,88 € / an pour un crédit de 10 ans
653.84 € / mois soit 7846,08 € / an pour un crédit de 20 ans.
La différence par rapport au versement annuel unique provient du fait qu'on a environ 6 mois d'avance sur le remboursement.

Pour ce qui est des remboursements anticipés en France, lorsque j'ai fait construire ma maison en 1989, le premier crédit qu'on m'a proposé à taux fixe prévoyait 6 mois de pénalité en cas de remboursement anticipé. Je l'ai refusé et on m'a proposé un autre crédit sans ces pénalité, mais à taux variable. Le taux a grimpé d'enriron 2 % sur les 3 premières années, avant de rebaisser un peu, mais pas pour retrouver la valeur de départ.
En cas de remboursement anticipé, on pouvait choisi entre se faire réduire les mensualités au prorata de ce qui reste à rembourser, ou conserver les mensualités telle quelles.
En conservant mes mensualités, (et avec une aide de mes parents à la fin), j'ai remboursé en 12 ans mon crédit sur 20 ans.

A priori, pour les crédits immobiliers en france, les pénalités sont toujours prévues dans le cas général :
http://droit-finances.commentcamarche.n ... -penalites

[suede]

Tu deduis ma meconnaissance des prets francais de quelle partie? La seule chose que j'écris est que les plans d'amortissement ont une durée minimum de 10 ans en Suede avec 10% de la somme empruntée par an. Les interets sont calculés chaque mois sur le pret restant.

Ce n'est pas le meme systeme que le systeme francais avec remboursement pas annuité fixe. Le systeme suédois est different. Un amortissement sur 10 ans sera fait à amortissement fixe. Les annuités fixes existent mais sont plus rares (les amortissements sont moins strictes en Suède).

Mais la principale difference est le type de pret avec des taux revisables en Suède et basés sur des prets renouvelables. Je peux rembourser les prets ou les changer de banque à chauqe revision sans indemnités. C'est ce que j'apelle etre prisionnier (on l'est entre chaque revision en Suède mais tu choisis la durée du pret revisable).

[bech]

Donc, en fait, vous devez avoir des crédits à mensualités dégressives. Ce n'est pas idiot comme système. On choisit la durée du crédit en fonction de ce qu'on pourra rembourser au début, et sauf grosse tuile, on pourra rembourser jusqu'au bout.

Par contre, pour pouvoir rembourser 10 % du capital dès la première année, elle ne doit pas être chère la maison.

[suede]

Donc, en fait, vous devez avoir des crédits à mensualités dégressives. Ce n'est pas idiot comme système. On choisit la durée du crédit en fonction de ce qu'on pourra rembourser au début, et sauf grosse tuile, on pourra rembourser jusqu'au bout.

Par contre, pour pouvoir rembourser 10 % du capital dès la première année, elle ne doit pas être chère la maison.

On a une totale liberté d'amortissement dans certaines limites. Les banques n'exigent pas l'amortissement des prets tant qu'on a rembourse 15-25% du pret.

[monchichi]

Merci de l'enthousiasme de vos réponses, mais est-ce que cela vaut la peine que je m'embête en démarches et voyage en France pour la signature du prêt si au bout du compte je n'y gagne rien ? Tel est mon dilemme !

[suede]

Merci de l'enthousiasme de vos réponses, mais est-ce que cela vaut la peine que je m'embête en démarches et voyage en France pour la signature du prêt si au bout du compte je n'y gagne rien ? Tel est mon dilemme !

Comment la France évaluera ton bien pour une hypotheque? Tu auras à mon avis pas mal de paperasse de ce coté. Sauf si tu as vraiment quelque chose de bien, y compris assurance du pret, ca complique plus les choses d'aller en France.

[ocean]

Et puis tu vas devoir faire traduire pas mal de papiers, faire un ou deux voyages pour les signatures, trouver un notaire?
Je suis aussi sur le point d acheter une maison en Suède et vu les emmerdes que j ai eu rien qu en France pour acheter un appart, vais pas aller faire mon prêt là bas....