Banque et prêt immobilier

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Re: Banque et prêt immobilier

Messagepar suede » Jeu Nov 20, 2008 8:16 am

bech a écrit:Donc, aucune faute de la banque. En France, c'est (ou c'était) chaque année que les taux révisables sont révisés, mais rien n'interdit le banquier à mettre un taux bas les premières années pour attirer ceux des clients qui ne lisent pas le contrat jusqu'au bout.


Cela dépend des informations que flupke a eu.

En Suède, tu peux avoir des taux revisables sur 3 mois et de 1 à 8 ans en general.
Les taux des banques sont publics et suivent en général les variations du taux de la riksbanken.
Tu peux négocier un rabais sur ses taux, en particulier au moment du renouvellement car à ce moment tu peux changer ton pret de banque.

La penalité de remboursement anticipé correspond normalement un peu pres à la difference entre le taux du pret et le taux actuel, c'est a dire ce que cela coute à la banque d'avoir à payer des interets pendant 3 ans alors que tu n e lui en payeras pas. Par contre, si elle peut utiliser l'argent pour le preter sur la meme période à un taux plus élevé, tu payes en general tres peu de pénalité voir pas du tout.
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Re: Banque et prêt immobilier

Messagepar flupke » Jeu Nov 20, 2008 9:52 am

bech a écrit:Donc, aucune faute de la banque. En France, c'est (ou c'était) chaque année que les taux révisables sont révisés, mais rien n'interdit le banquier à mettre un taux bas les premières années pour attirer ceux des clients qui ne lisent pas le contrat jusqu'au bout.


récapitulatif: J'avais emprunté 1000000 à 2.62 % pendant 3 ans. Ne payant que les intérêts comme quasi tt le monde ici J'avais signé pour 3 ans, je ne peux pas me permettre de lire des contrats en Suédois dans le texte en petit.
Je suis encore naïf pensant que la banque ne cherche pas à rouler le monde.
Là ils me réclament 51180 SEK de pénalité. je vais au tribunal en passant par Konssumentombudsmannen
enfin si j'arrive à le trouver.
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Re: Banque et prêt immobilier

Messagepar flupke » Jeu Nov 20, 2008 5:24 pm

Pour ceux que ca intéresse j'ai trouvé cette procédure:

1) négocier avec la banque: c'est fait
2) appeler konsumentbankbyran au 243085 site http://www.konsumentbankbyran.se/content.asp
3) déposer un dossier sur http://www.arn.se/

la Banque suivra la décision d'ARN. Sinon ca part en Justice.
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Re: Banque et prêt immobilier

Messagepar flupke » Jeu Nov 20, 2008 5:28 pm

suede a écrit:
La penalité de remboursement anticipé correspond normalement un peu pres à la difference entre le taux du pret et le taux actuel, c'est a dire ce que cela coute à la banque d'avoir à payer des interets pendant 3 ans alors que tu n e lui en payeras pas. Par contre, si elle peut utiliser l'argent pour le preter sur la meme période à un taux plus élevé, tu payes en general tres peu de pénalité voir pas du tout.




J'ai en fait une question concernant le montant de la pénalité car le manque-à-gagner de ma banque sera de 24740 sek et ils me réclament 51808 sek.
27054 kr de frais de dossier ca fait beaucoup non ?
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Re: Banque et prêt immobilier

Messagepar suede » Jeu Nov 20, 2008 6:08 pm

Tu as intéret à bien preparer ton dossier.
A mon avis, tu ne pourras pas remettre le contrat en cause.

Par contre, tu devrais pouvoir faire jouer l'obligation de conseil.

Est-ce que la banque était au courant, avant le renouvellement de ton prêt, que tu pensais vendre ta maison? Il suffit que tu l'ais nommé au passage dans une discussion avec eux.

Est-ce que tu as été informé en anglais lors de ton prêt? Est-ce que les låneavi que tu as reçu par la suite sont en anglais ou en français?

Pour le calcul, il se base sur cela :
http://www.konsumentbankbyran.se/artike ... =ART_L%C5A
Vid förtidslösen av lån som lämnats eller villkorsändrats fr.om. 1994-07-01 har kreditgivaren rätt att ta ut ränteskillnadsersättning för resterande räntebindningstid. Ersättningen beräknas utifrån skillnaden mellan kreditens räntesats och räntan på statsobligationer eller statsskuldväxlar, ökad med en procentenhet. Löptiden för dessa värdepapper skall motsvara kreditens återstående bindningstid. Detta gäller under förutsättning att kreditgivaren gjort förbehåll om detta i kreditavtalet samt att räntan är bunden för hela eller del av avtalstiden.


Donc :
La somme : 1 000 000
La durée : 3 ans
La différence : ränteskillnaden

A cela s'ajoute un avgift.

Là ou tu peux négocier, c'est pour le ränteskillnaden. Ils doivent te communiquer la manière dont ils ont fait le calcul. 54000 kr, cela te fait du 1,8%.

Cela varie suivant les banques. handelsbanken a par exemple :
Lösa lånen
Lånen kan alltid lösas när du flyttar från din bostad. Om du har lån med fast ränta som är högre än dagens marknadsräntor, kan du få betala ränteskillnadsersättning. Detta gäller om du löser lånen innan bindningstidens slut.


Au passage, tu peux déduire ces couts de tes impots.
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Re: Banque et prêt immobilier

Messagepar flupke » Jeu Nov 20, 2008 7:12 pm

Merci Francois,

le calcul est simple:

somme: 1000000
période restante: 2,5 ans
taux lié: 5.97% taux lié actuel sur 3 ans: 4,98%

cela fait 24750 kr
donc ils ont un avgift exhorbitant
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Re: Banque et prêt immobilier

Messagepar suede » Ven Nov 21, 2008 8:33 am

flupke a écrit:Merci Francois,

le calcul est simple:

somme: 1000000
période restante: 2,5 ans
taux lié: 5.97% taux lié actuel sur 3 ans: 4,98%

cela fait 24750 kr
donc ils ont un avgift exhorbitant


Demande leur comment ils calculent et de séparer en différente rubrique dont les frais de traitement.
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Re: Banque et prêt immobilier

Messagepar miniac007 » Sam Nov 22, 2008 8:38 pm

Bon, premierement, tu es en suede, pas en france, donc modele de business anglo-saxon, donc priorité au contrat avant la loi, donc lire son contrat et ne pas se reposer sur une quelconque protection supérieure de la loi. Tout doit etre dans le contrat

Ensuite, un pret a taux variable, ca monte quand les taux montent, c'est le principe...

En suede, on evite de signer un contrat sans l'avoir lu...
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Re: Banque et prêt immobilier

Messagepar suede » Sam Nov 22, 2008 9:07 pm

Pas entierement d'accord. La loi fixe certaines limites meme en Suede. Le calcul de remboursement anticipé d'un pret est par exemple prévu. Les devoirs et obligations des banques aussi.
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Re: Banque et prêt immobilier

Messagepar p110257r » Dim Nov 23, 2008 12:02 am

Le risque est que les banques vont avoir verouillé tous les avantages pour eux et tous les inconvénients et charges pour le clients, tout en restant dans les paramètres des lois.

Les banques ont toutes une volée de parasi ... euh de juristes qui sont là pour les mettre à l'abri de tout recours possible de la part d'un client. Et en cas de recours en justice ils vont trouver toutes les ficelles procédurières pour que le client soit abandonne faute de fonds à consacrer à sa plainte (frais d'avocats) soit pour arriver à la prescription.
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Re: Banque et prêt immobilier

Messagepar chager » Dim Nov 23, 2008 11:58 am

p110257r a écrit:Le risque est que les banques vont avoir verouillé tous les avantages pour eux et tous les inconvénients et charges pour le clients, tout en restant dans les paramètres des lois.

Les banques ont toutes une volée de parasi ... euh de juristes qui sont là pour les mettre à l'abri de tout recours possible de la part d'un client. Et en cas de recours en justice ils vont trouver toutes les ficelles procédurières pour que le client soit abandonne faute de fonds à consacrer à sa plainte (frais d'avocats) soit pour arriver à la prescription.


je suis encore d'accord avec toi, fantastique!!
idem pour les assurances, où on oublie de lire l'alinéas 4 qui ren voie au paragraphe 5
qui te dis en fai t que tues ni....

rien ne vaut une négociation en tête à tête avec ton banquier, c'est gratuit
mais bien sur il faut lui proposer quelque chose en contre partie.
comme de reprendre un prêt en vue d'un autre achat
donc si on quitte le pays cela devient impossible

ou faire comme moi avec un assureur indélicat qui ne voulait pas payer, je suis venu avec ma fille , qui jouait dans la boutique
et j'ai refusé de partir tant qu'i ne me payé pas mon dû
et il a payé de son chéquier perso :P
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Re: Banque et prêt immobilier

Messagepar suede » Dim Nov 23, 2008 12:58 pm

p110257r a écrit:Le risque est que les banques vont avoir verouillé tous les avantages pour eux et tous les inconvénients et charges pour le clients, tout en restant dans les paramètres des lois.

Les banques ont toutes une volée de parasi ... euh de juristes qui sont là pour les mettre à l'abri de tout recours possible de la part d'un client. Et en cas de recours en justice ils vont trouver toutes les ficelles procédurières pour que le client soit abandonne faute de fonds à consacrer à sa plainte (frais d'avocats) soit pour arriver à la prescription.


Cela dépend aussi de ta situation personelle. Si Flupke a décidé de rester en Suède ou si la banque le croit (si tu n'as pas encore transféré ton argent), tu peux negocier plus facilement.
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Re: Banque et prêt immobilier

Messagepar p110257r » Dim Nov 23, 2008 2:35 pm

Malheureusement je crois que soit :

1. Les fonds dont il dispose sont toujours dans la banque et alors la banque va se servir et lui lui restera ses yeux pour pleurer,
2. La banque voit arriver les risque qu'il retire tout ses avoirs pour les transférer ailleurs (dans une autre institution bancaire suédoise ou à
l'étranger) auquel cas ils vont s'en tenir à ce qui est écrit noir sur blanc.

Donc dans tous les cas il va devoir passer à la caisse.

Minimac a raison, toujours lire un contrat avant de le signer, ne pas avoir peur de poser des questions sur des points qui pourraîent sembler nébuleux et éventuellement demander des amendements et puis signer ou sortir de la banque si on est pas satisfait.
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Re: Banque et prêt immobilier

Messagepar flupke » Mer Nov 26, 2008 11:56 pm

Je vais tenter un recours, Je vous tiens au courant.

Au fait je peux peut être voir au niveau Européen. qqun sait où je peux m'adresser ?
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Re: Banque et prêt immobilier

Messagepar flupke » Jeu Nov 27, 2008 12:00 am

miniac007 a écrit:Ensuite, un pret a taux variable, ca monte quand les taux montent, c'est le principe...

Non moi j'ai signé pour un prêt à 2.62% sur 3 ans. pas un taux variable.
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